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北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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农村宅基地上住房“建新拆旧”,这几个问题你弄懂了吗?
作者:赖佩琳 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-06-08 阅读量:54

导语:随着近年来物质生活水平的显著提高,农民们不仅关注宅基地的面积,同时也非常关心宅基地上的住宅更新问题。有一栋近似别墅的新房,似乎成为了农民们生活质量改善的重要表现,自然成为了许多老百姓的心愿。本文,在明律师为大家浅析宅基地上“建新拆旧”的来龙去脉和农民们需要注意的事项。

【当“拆旧建新”遇上“一户一宅”】

所谓“拆旧建新”是指经批准迁建住宅的农村村民,在拆除旧房、将原宅基地交还农村集体经济组织后,再申请新的宅基地建设新房的行为。

“拆旧建新”最初目的在于维护“一户一宅”制度,避免农民新建住宅时多占土地、扩大建设用地范围等棘手问题。 然而“建新拆旧”在具体实施中反而容易违背“一户一宅”。

究其原因,“一户一宅”逻辑的基本假定是:农民享有一块宅基地,就可以充分地满足其居住和其他合理需求。但是随着人民物质生活水平的显著提高,农民不但希望“有的住”,更希望“住得好”。因此以“拆旧建新”为表现的一批旧村改建项目应运而生。

如果村民在原有宅基地上拆旧建新,并不存在与“一户一宅”原则相违背的情况。但是,现实中,农民宅基地上的住房初建时往往已基本将土地占用完毕。换言之,没有额外的空地再新建房屋。如果直接推倒重建,在这施工期间,村民的居住权益又存在着“空白期”。因此各地政策开始从“拆旧建新”到“建新拆旧”的转变。

【从“拆旧建新”到“建新拆旧”】

“拆旧建新”在城市中可以通过系统的拆迁安置办法实现,例如现金租房安置,但在可调配资源不足的农村,在合乎标准的宅基地面积上保留旧住宅的同时新建另一处住宅,很多情况下并不可行。故此,需要住宅更新的村民向集体申请新建住宅用的宅基地,是具有现实合理性的。


于是,“拆旧建新”演变成了“建新拆旧”。看似两者同义,实则涉及的法律后果大相径庭。从两个词的排列顺序可以看出,前者是先拆旧再建新,后者是先建新再拆旧。显而易见,两者的差异在于新建过程中对农民居住权益的保护。为了解决建新过程中农民居住的问题,法律赋予了农民可依法向集体新申请宅基地的权利。可一旦批下了地,实质上是对“一户一宅”制度的违反。所以,在新批地上新建房屋后“拆旧”,从而恢复合法状态,成为了“建新拆旧”的核心要义。

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以广安市的具体操作为例,“建新拆旧”可以归纳为以下5个步骤:获得迁建批准;注销登记;新宅竣工后,自行拆除旧宅;归还宅基地;有条件的,复垦。此外,张家界还增加了“新址建成后限期拆除旧房”的规定。也就是说,在自负成本拆除旧宅的基础上,更新住宅的村民还要在一定期限内完成拆除。

如此看来,虽然不涉及土地征收,但拆迁安置却是“建新拆旧”的核心问题。那么老百姓在这一过程中需要注意什么呢?

【有关“建新拆旧”的几点注意】

1.民意先行,要有意见及时提。

以“建新拆旧”为特征的旧村改造项目类似于城市的旧危楼改建。要不要更新自己的住房,农民说了算,不能强制推动。政策上自然是鼓励农民参与改造,且会提供一定的资金政策扶持。如果不满意补偿数额,农民一定要及时提出。不同于征收拆迁,旧村改造对于农民话语权的保障并不充分,补偿标准很多都是直接公告、通知。

2.不能要“地钱”,预期要合理。

在这类拆迁中,因其需要拆除的只是村民的住宅房屋,故其补偿也仅针对被拆除房屋的重置成新价值,没有“地钱”的补偿。而在相当多的农村地区,单纯的“房屋价值补偿”在每平方米500到1000元之间不等,很难比这再高。所以农民朋友一定要抱有合理预期,如果要修建比原来更高质量的需要自己掏很大笔钱是大概率的。

3.促签的阴霾难散去。

虽然不是征收,但是农村的“建新拆旧”项目往往也伴随着促签的阴霾。如前所述,大家当然有说“不”的权利。但若自己成为了“少数派”而使得整体的拆迁计划搁置,所面临的压力自然不会小。现五花八门的促签“只有想不到,没有做不到”。

在明律师提醒广大农民朋友,“建新拆旧”的旧村改造具有诸多特殊性,大家在明晰其与征收拆迁区别的基础上,一定要抱有合理预期,并且对可能产生的促签风险有所了解。当然,如果自己的合法权益受到侵害,一定要及时咨询专业律师,从而尽早顺心如意地在自己熟悉的乡野住上建好心心念念的新房。


标签: 农村宅基地上住房
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