2017年8月，原国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号），明确鼓励通过利用集体建设用地建设租赁住房增加租赁住房供应，缓解大城市住房供需矛盾，拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。此后不久，试点城市即陆续出台了更具可操作性的工作意见，加强这项城乡融合互利共赢的改革举措推动。那么，利用集体土地建设租赁住房究竟有何原则和要求？农民朋友又该注意哪些问题呢？本文，在明拆迁律师为大家浅析这一问题……

根据北京市《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，鼓励趸租集体租赁住房作为公共租赁住房房源，面向公租房备案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依规申请政府租金补贴，经住房保障管理部门确认纳入全市保障性住房筹集计划的，可依据规定享受公共租赁住房税费减免优惠政策。

也就是说，农村集体土地建设的租赁住房将有望在一定程度上缓解大城市住房困难家庭和外来务工人员的居住困难，尤为值得住房困难群体特别关注。

【要点一：符合规划、用途要求】

《意见》指出，集体租赁住房用地应符合国民经济和社会发展纲要、土地利用总体规划、城乡规划（两项“规划”现拟合并为国土空间规划），且权属清晰。严格执行土地用途管制，不得违规占用农用地。

据此，利用集体土地建设租赁住房改革中所谓“集体土地”，目前仅限于集体建设用地，不包括农用地、未利用地等其他农村土地。

不过，集体租赁住房项目可结合城乡建设用地增减挂钩工作开展，即在明确“增减挂钩”方案的基础上在新增加的集体建设用地上建设租赁住房，区政府应在增减挂钩批准后的三年内完成拆旧地块的复垦和挂钩指标的归还。

【要点二：只租不售，杜绝变相开发建设小产权房】

利用集体土地建设租赁住房试点在其启动初期，往往容易被人们与长期存在于灰色地带的“小产权房”联系起来。不过，《意见》对此给予了明确的禁止：

集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业，可依法出租获取收益。未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途。不得对外出售或以租代售，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

【要点三：农民集体自主运作，确保收益分配惠及农民】

《意见》强调，集体租赁住房建设以镇级集体经济组织为主体，有条件的村级集体经济组织也可作为项目申报主体。

同时，利用集体土地建设租赁住房改革也可与农村集体经营性建设用地入市试点相结合，在试点区域可在项目地块公开入市交易后，由土地竞得者进行开发建设。

参与这项试点的农村集体经济组织可通过自有资金、以建设用地的预期收益向金融机构申请抵押贷款、由集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式与国有企业联合开发建设等途径解决资金需求，但在新成立的企业中集体经济组织的持股比例不得低于51%。

《意见》还特别指出，农村集体经济组织应严格履行民主程序，制定分配方案，定期公布租赁住房的收益账目，接受集体经济组织成员监督，确保农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益。

在明拆迁律师最后想提示广大农民朋友的是，随着《土地管理法》的修订和各项农村土地制度改革、农村产权制度改革的蓬勃开展，许多农民朋友过去闻所未闻的新事物、新途径层出不穷，可谓是风险与机遇并存且机遇显著大于风险（因有国家的鼓励性政策兜底）。大家可及时了解所在集体经济组织参与各项改革试点的具体情况，有不明白的问题可积极咨询专业律师，确保自己在风险可控、不违反法律的基础上先行先试，享受农村集体土地的更大价值显现。