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杨在明,1968年3月出生,男,汉族,山东章丘人,中共党员,山东大学民商法学士,中国人民大学民商法硕士.1995年取得国家律师资格,执业证号为11101199510528801.

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《爱情公寓》刚装修的房子要被拆迁,真的“白装修”了吗?
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-02-11 阅读量:65

热播的电视剧《爱情公寓》的尾声中,胡一菲新买的房子刚装修完就被告知要拆迁,如此“神转折”的剧情招来了一些网友的吐槽。那么,新买的房子真的会很快遇上拆迁吗?果真如此了,当事人辛辛苦苦投入的“装修宫殿”的钱真的会打水漂了吗?本文,在明拆迁律师将为大家浅析这一戏剧化场面在现实中的真相。

【真相一:新买的房子会不会遇上拆迁?可能性不大】

很多网友在看了上述剧情后吐槽其“不合生活逻辑”,这无疑是有一定道理的。

一般而言,若当事人购买的是新建的商品房,其在刚刚入住后就面临拆迁的可能性几乎不存在。

原因就在于征收拆迁的本质是当地政府对于某一块国有建设用地的规划调整,而对于新建商品房、别墅而言,刚建完就调整是不符合常理的。

不过需要留意的是,近一年来出现的以环保名义“拆除违建别墅”现象有增多的态势。这类项目是不按常规套路出牌的,即使是刚刚购买的别墅也可能因此而难以实际入住。

若当事人购买的位于旧城之内的老旧小区二手房,其赶上拆迁的可能性当然是存在的。

但从另一个角度而言,如果原来的房主明知其居住的棚户区、城中村将会面临拆迁,其大概率是不会在此时将房屋出售,白白错失通过拆迁改善居住条件的机会的。

这样分析下来,新买的房子就赶上拆迁的几率的确是不高的。

有一点大家可以安心:同样一个项目范围内,新房的补偿标准与旧房必然不同。即使是老旧的棚户区中也可能零星分布着一些建造年代较近的房屋,它们的补偿一定不能和几十年的老房子完全一样。

《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的新旧程度等因素。其第30条进一步明确,新旧程度相同或者类似的房地产才是590号令所规定的“被征收房屋的类似房地产”。

据此,在进行“市场比较”时,不会出现拿老房和新房比较的情况,被征收房屋的补偿也不应因新旧差异而出现不公平的现象。

《爱情公寓》刚装修的房子要被拆迁,真的“白装修”了吗?


【真相二:刚装修完的房子遇上拆迁,装修费用白花了吗?】

相较于第一个问题,这一问题在实践中发生的几率无疑更高。关键在于,装得跟宫殿一样的房屋遇拆迁能否获得装饰装修价值的补偿呢?

《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定,被征收房屋室内装饰装修价值等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

也就是说,装饰装修价值的补偿必然是有的,但其计算方式与一般的3项补偿有所差异。

首先是协商,即被征收人提供其装饰装修用材、人工等费用的支付凭证,征收方根据补偿方案对此的规定与其展开协商谈判,能够达成一致的,直接在补偿协议中予以约定,并通过货币补偿的形式予以兑现。

如果经协商双方无法达成一致意见,则委托涉案项目经依法选定的房地产价格评估机构对此进行入户评估,并以其所提供的专业评估结论为依据确定补偿数额。

经评估仍存在争议的,征收方可依法作出征收补偿决定,被征收人通过起诉这一决定寻求最终的司法救济。

不过,就实践中的情况而言,室内装饰装修价值的补偿通常都有一个“一刀切”的统一标准,不会任由被征收人“举证”征收方就认可。故对于装饰装修确实比较用心,投入也比较大的被征收人而言,其这部分权益的确存在受损的风险。

此时,及时咨询专业律师的意见,尝试弥补这部分损失是大家应当有所准备的。

在明律师最后想提示大家的是,室内装饰装修价值的补偿、停产停业损失的补偿、机器设备物资等搬迁费用的补偿在实践中均存在一定的协商空间,一些征收方也会通过补偿方案对此作出较为特殊的规定。大家一定要准确理解所涉项目补偿方案所确立的标准,认为其不合理时要及时寻求专业律师的帮助,尽早通过法律途径提起程序,有效捍卫自己的这一部分补偿权益。须知,补偿总额就是由一个个“小部分”所组成的,任何一个部分也不应轻易丢弃。

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