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甘肃城市拆迁:“拆迁住宅安置商铺”,受法律保护吗?
作者:黄艳 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-03-30 阅读量:157

导读:众所周知,房屋征收补偿安置的方式可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。关于产权调换,通常是按照被征收房屋的原用途进行置换,即住宅房屋置换住宅用房,商铺置换商铺。而“住改商”稍微复杂一些,多数地方是遵循产权登记情况置换住宅房屋,但也有地方允许按实际用途置换商铺。不过,总有一些不按常理出牌的,比如发生在甘肃省平凉市庄浪县的一宗案件里,开发商为了达到快速动迁目的,同意安置被征收人一套门面房,事后以存在重大误解为由不愿履行安置义务。那么,这样的“住宅置换商铺”的安置方式是否受法律保护呢?

【案件回放:承诺的商铺转眼飞了?】

2004年9月,S女士与老K签订了《房地产买卖契约》,老K将位于甘肃省平凉市庄浪县县城一处沿街房屋的二、三层及一层院落、附属用房卖给了S女士,老K自己保留了一层的商铺。买卖当天,双方即进行了过户登记。

2013年1月,县发改局批复同意庄浪县某开发公司修建XX花苑住宅小区。项目开发商X先生与S女士就二、三层及一层院落、附属用房的补偿安置问题进行了协商,测量确认S女士可补偿总房屋面积142.67平方米,X先生同意其中39.156平方米作为门面房补偿安置,剩余103.514平方米作为住宅安置,并于同年3月18日签订了《房屋拆迁补偿安置合同》。

2016年2月,XX花苑住宅小区竣工验收。同年6-8月,开发商陆续向被拆迁人们交付了安置房屋。S女士于当年7月领取了两套住宅的钥匙,然而,X先生却迟迟未向S女士交付商铺的钥匙。

眼看着邻居们陆续领到了商铺钥匙,S女士越来越着急,于2017年3月向庄浪县人民法院起诉要求X先生履行商铺交付义务。

然而,令S女士没有想到的是,商铺只剩下了一间,而一楼商铺业主小K(老K之子)已经在先起诉要求开发商交付这间唯一的商铺,而法院也基于合同的有效性以及开发商X先生提交的一份《商铺分配统计表》中明确将前述商铺指向了小K等情况,将商铺判给了小K。

2019年3月,在明律师事务所的黄艳律师代理S女士起诉开发商X先生折价补偿,认为现有商铺已经全部置换给其他被征收人,导致S女士无商铺可选,X先生应当根据《合同法》第107条的规定承担违约责任,按照市场价格进行折价补偿。

就具体折价补偿标准,黄艳律师则代为向法庭申请参照判给了小K的商铺进行市场价格评估鉴定。

2019年8月,庄浪县人民法院作出一审判决,认为S女士与X先生签订的《房屋拆迁补偿安置合同》是其真实意思的表示,不违反法律的效力性禁止性规定,属合法有效合同,双方应依约履行。X先生应当按照鉴定价格11700元/平方米补偿S女士商铺价款68.7万余元。

甘肃农村拆迁:“拆迁住宅安置商铺”,受法律保护吗?

【上诉风云涌动:一方欺诈,一方重大误解?】

一审的胜诉无疑刺激到了开发商,X先生委托了律师进行上诉。这轮精心准备的上诉中,X先生诉称由于工期紧张,其妥协,在各住户未提供房产证的情况下与各户签订了补偿合同,但言明在工程竣工交付置换时依据房产证进行置换,原来是住宅的置换住宅,原来是商铺的置换商铺。

在X先生与S女士签订补偿合同时,S女士在二楼居住,一楼为商铺,X先生遂以为一楼商铺为其所有。合同签订一周后,小K找到X先生说一楼商铺为其所有,X先生为了工程能顺利进行,遂又与小K签订了《房屋拆迁补偿安置合同》,并再次言明谁有房产证给谁置换。

后来小K向县法院起诉,并提交了一楼商铺的房产证,最终法院将置换商铺判给了小K,X先生才知道一楼商铺真正的所有权人为小K。

X先生认为,S女士在签约时故意欺诈,声称拥有一层商铺所有权,自己是基于错误认知与其签订协议同意置换商铺的。由于S女士在拆迁之前就不拥有商铺,所以X先生没有依据为其置换商铺。

2019年11月,平凉市中级人民法院进行了二审开庭,黄艳律师与S女士的女儿一起到庭参加庭审。X先生则带了小K作为新的证人,试图证明原商铺为小K所有,且签约时X先生曾明确表示谁有房产证就给谁置换商铺。

面对X先生的有备而来,黄艳律师也做足了准备功夫,针对X先生的上诉立论进行了层层拆解:

①假设存在一楼商铺所有权人的错误认知,X先生在2013年与小K签订补偿合同时就已经能够对商铺所有权作出判断,但其未在法定一年除斥期间内起诉要求撤销或变更合同,本诉中已然丧失了撤销权;

②X先生与S女士签订的协议中,有一条明确记载了“乙方(S女士)8户人家要同心协力,尽快尽早地搞好拆迁、开发……”虽然小K签约时间比S女士晚,但在小K之后还有三家商铺业主先后签订补偿合同。

可见,X先生一开始就没有漏算小K,而是对各个被拆迁户的情况均有所了解。S女士未曾欺诈,X先生也未曾有过其所主张的“重大误解”。

2020年1月的元旦假期刚过,S女士在忐忑中等来了平凉市中级人民法院的终审判决。主审法官采纳了黄艳律师的答辩意见,认可X先生一则超过了可撤销合同的期限,二则从合同可见X先生明知S女士无原始商铺,因需要占用S女士院落而同意给其置换一间商铺,遂认为X先生的上诉理由不能成立,判决驳回上诉,维持原判。


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【律师说法:非常规约定需谨慎】

无效合同是相对有效合同而言的。所谓无效合同,是指合同虽然已经成立,但严重欠缺有效要件,在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。

根据《合同法》第五十二条:

合同无效一共五种情形:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

就本案这类“拆迁住宅安置商铺”的补偿安置合同,一般认为并不违反现行法律、行政法规的强制性效力性规定,属于合法有效的合同。

当然,拆迁人一方有的时候可能会从其他角度巧立名目,来试图突破合同效力,比如本案中的开发商就声称S女士存在欺诈情形。更有严重的秋后算账情形——通过诈骗罪或合同诈骗罪进行刑事追责。

因此,广大被拆迁人在签订补偿安置合同的过程中,在针对非常规事项立约时,不妨提前咨询专业律师的意见,将可能潜藏其中的“雷”提前排除,以免事后遭遇履行困难甚至更大的麻烦。


标签: 甘肃城市拆迁
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