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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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村委会批准建的房子合法吗?会被强拆且不补偿吗?
作者:黄小仙 来源:在明拆迁律师团 日期:2021-04-07 阅读量:60

导读:目前,在征地拆迁中会涉及到违建的问题。比如一些无证或者证件不齐的房屋,放在平时没有什么影响,而一旦涉及到征收,就会被认定为违法建筑不予补偿。当然,除了证件问题,还有审批等程序问题,都是征收方认定违建的关注点。而在农村,有很大部分审批手续不健全的房屋存在。今天,北京在明律师事务所律师就来说说村委会审批的房子是否合法。

【村委会批准建的房子合法吗?】

《土地管理法》第六十二条第三款规定,农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定。

即占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

该规定明确了农村建设房屋的审批、批准权在人民政府。因此,仅经过村委会批准建的房屋严格说来是违法的,也就是违法建筑。

具体说来是指,对于房屋产权的合法与否,一般应在有管辖权的人民政府登记发证的前提下才能被确认为合法有效,仅仅依据村委会出具的证明,不足以证实涉案房屋是合法的、经审批的建筑。

但不得不审视的是:农村里仅依村委会批准就建的房屋数量庞大,如果一律认定为违建,确实有失偏颇。

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【仅经村委会批准建的房屋都会被强拆吗?】

如上所述,对于农村大批量审批手续不规范的房屋,如果全部认定为违建,是不合理、也不合法的,毕竟有些房屋审批手续不健全的过错并不能归因于老百姓。以下三种情形,在实践中不宜认定为违法建筑,在拆迁时应给予合理补偿。

1、执法管理上遗留的问题。比如,土地管理法上规定的很多法律条款,在很多农村地区由于各种原因,没有严格执行,法律默许农民违法修建的建筑物和构筑物,违规建筑的产生多半责任在于执法管理部门。

2、法律制度不完善遗留的问题。比如,一户一宅建房审批制度的实施,在之前,普遍农村自建房没有要求审批制度,农民修建房屋自由修建,以前修建的一户多宅当然不能简单的认定为违章建筑。

3、结合农村的实际问题。在经济条件好的农村和经济条件差的农村,宅基地的管理政策均会有所不同。比如,在条件好的农村地区,即使有规范的宅基地管理办法,违规修建的人也很多。而在边远农村地区,大量农村自建房垮塌闲置无人居住,所以条件差的农村地区土地不值钱,农民怎么修也没人管。


另外,农村房屋普遍没有进行权属登记,合法的与不合法的建筑混在一起,根本无法分清。

对于以上三种以及类似情形的,虽然在审批手续上有失规范,但不宜全部“一拆了之”。对于这种不能归因于老百姓的过错情况,在拆迁时应根据具体情形给予一定补偿或全额补偿,才能符合公平、合理理念。

当然,如果在建房过程中,老百姓采取欺诈、胁迫等手段故意规避审批程序的,这属于实质上的违法,在拆迁时肯定是会强拆不补偿的。

总而言之,在明律师提醒大家,认定农村房屋是否违建,应依据法律,承认历史,结合实际,多方面综合认定,并给予合情合理合法的处理。在征收拆迁时,征收方是不能将无证或手续不全的房屋不分青红皂白的一律认定为违建的。在符合一定条件的情形,也是应给予征收补偿的。如果不给补偿或者补偿过低,一定要及时咨询专业律师,通过行政复议或者诉讼的方式维权。

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