导读：南宁市西乡塘区永和村城中村改造项目中，商铺拆迁安置争议已演变为多方博弈的焦点难题。部分商户认为现有补偿方案未能覆盖其经营性损失，安置选址与租金补贴标准亦存争议，导致签约率持续低迷。这一僵局折射出集体土地征收补偿制度中经营性权益保障的薄弱环节。

1、商铺拆迁安置的法律规则框架

（1）补偿范围的法定边界

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条，商铺拆迁补偿应包含房屋价值、搬迁费用、临时安置费及停产停业损失四项核心内容。然而永和村属于集体土地征收范畴，现行《南宁市征收集体土地补偿安置办法》未明确将经营性损失纳入法定补偿项目，仅笼统规定“生产生活必需的设施费用”。这种制度空白导致商铺经营者权益保障缺乏明确依据。

（2）安置方式的法定选择权

商铺被征收人依法享有货币补偿、产权调换两种基础安置方式选择权。但南宁市2024年出台的《房票安置暂行办法》将商铺纳入房票适用范围，规定商铺经营者可用房票置换指定商业综合体物业，此举实质上压缩了商户自主选择权。永和村部分商户反映，安置方案中房票可置换的商业地产集中于偏远新区，与原商圈地理位置差异显著，影响经营连续性。

2、西乡塘街道商铺纠纷的核心争议

（1）经营性损失补偿标准争议

‌预期收益核算缺失‌：现行政策按商铺面积×基准租金×12个月计算停产停业损失，但未考虑商户实际经营利润、客群稳定性等动态因素。

‌装修投入补偿分歧‌：商铺装修成本是否纳入评估范围尚存争议，部分商户主张装修费用应按实际折旧率补偿，但征收方仅同意定额补贴。

‌品牌价值折损忽视‌：老字号商铺因迁移造成的商誉损失未被列为补偿项目，形成法律救济真空。

（2）安置方案执行程序瑕疵

‌听证程序形式化‌：虽有商户代表参与方案听证，但意见采纳率不足30%，关键条款修订未体现平等协商原则；

‌评估机构独立性存疑‌：商铺价值评估机构由征收部门单方委托，商户申请重新评估的门槛过高；

‌强制搬迁风险加剧‌：根据《南宁市集体土地征收程序规定》，签约率超90%即可启动强制征收程序，部分商户担忧行政强拆可能。

3、纠纷化解的多元化路径探索

（1）建立分层调解机制

参考榆中法院“分调裁审”改革经验，可构建三级调解体系：

‌基层协商层‌：由街道办组织商户代表、村集体、开发商开展“圆桌会议”，聚焦租金补贴期限、过渡期经营保障等可协商议题；

‌专业调解层‌：引入第三方评估机构测算经营性损失，通过“弃赔换优惠”模式平衡双方诉求，如以延长免租期置换部分现金索赔；

‌司法调解层‌：对法律关系复杂的个案，由法院提前介入指导调解协议拟定，确保条款可执行性。

（2）完善补偿标准动态调整

‌收益法评估引入‌：除重置成本核算外，增加商铺近三年平均净利润×剩余租赁期限的收益法评估，弥补单一成本法缺陷；

‌差异化补偿系数‌：按商铺经营年限设定补偿加成比例，如5年以上老店可获15%-20%额外补贴；

‌过渡期保障升级‌：将临时安置费标准从“按面积计算”改为“参照同地段商铺租金中位数”，并建立年度动态调整机制。

（3）创新安置模式设计

‌混合产权置换‌：允许商户选择“部分产权置换+部分货币补偿”组合模式，降低异地安置抵触情绪；

‌经营权质押融资‌：对选择回迁安置的商户，提供以未来经营权为质押物的低息过渡贷款，缓解搬迁期间资金压力；

‌商圈整体迁移‌：协调开发商在新建商业体中划设“永和原商圈专区”，通过租金优惠引导商户集群入驻，保留商业生态完整性。

4、司法程序的规则补强

（1）完善证据保全规则

‌经营数据公证‌：强制征收前需对商铺客流量、销售额等经营数据进行第三方公证，作为补偿争议诉讼的关键证据；

‌评估过程留痕‌：要求评估机构完整记录现场勘查、数据采集过程，商户有权对评估方法提出书面异议。

（2）优化救济程序衔接

‌行政复议前置‌：对补偿决定不服的商户，可向西乡塘区政府申请复议，复议期间暂停强制搬迁执行；

‌行政诉讼简易程序‌：针对事实清楚的补偿标准争议，适用15日快速审理机制，降低商户维权成本；

‌执行和解激励‌：法院可对主动履行搬迁义务的商户减免案件受理费，促成非对抗性纠纷解决。

结语：

西乡塘街道商铺拆迁僵局的破解，亟需在法治框架下实现制度刚性执行与柔性调解的动态平衡。通过分层调解机制吸纳多元诉求、创新补偿模式回应市场规律、完善司法程序保障救济权益，方能构建兼顾公共利益与商户权益的治理新范式。未来政策修订中，建议将经营性权益保障纳入集体土地征收立法体系，让城市化进程中的市场主体真正共享发展红利。