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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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农村宅基地上房屋拆迁,房子大但人口少怎么办?
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-12-15 阅读量:168

导读:在当前各种性质的农村宅基地上房屋拆迁中,“房子大人口少”是最让被拆迁村民发愁的情形之一。绝大多数项目的补偿安置方案都采取“数户籍人口数”的方式来确定安置房屋面积,每多出一个本村的户籍人口,安置面积就有望增加40-50平方米不等。如此一来,“房大人少”的户就只能干瞪眼、白吃亏,甚至越拆越穷,越补面积越小。而在农村房屋的种种复杂背景下,与之相类似的矛盾还有很多,农民朋友又该树立怎样的权利救济原则呢?本文,在明拆迁律师就为大家解析这一难题……

【要点一:“房子大人口少”,先看房屋面积是否合法】

要想主张补偿安置利益,首先要明确被拆迁房屋面积是否均为合法面积。如果这里面有违法面积,那么主张按照实际存在的建筑面积补偿就完全于法无据了,“违建不补”永远是征收拆迁领域不变的法则。

那么怎样判断自己的房屋面积是否具有合法性呢?一看有没有书面凭证,二看是否存在历史遗留原因或者其他客观理由。

宅基地使用权证、集体土地建设用地使用证上登记的房屋面积当然是合法的,稍微“简陋”一点点的土地登记审批表中注明的面积也同样可视为合法面积。

此外,无证面积也不等于都是违法面积。若无证部分建造于2008年《城乡规划法》施行前且不违反土地管理法规,或者建造于1982年国务院《村镇建房用地管理条例》施行前且在其后未扩大用地面积的,无证面积也能够作为合法面积予以认定并获取补偿。

此外,若被拆迁户存在符合分户建房条件但未分户等客观情况,其在宅基地院落范围内扩建的住宅房屋也能够获取相应的补偿。

但话分两头说,如果被拆迁户宅基地上的房屋存在严重的未经审批扩建、翻建情形,且均发生在近一两年内,那么再想主张“全面补偿”显然就会遇到困难了。在部分房屋面积并不合法的情况下,再去强调自己因“房子大人口少”而在补偿安置上吃亏,就未免有片面、偏颇之嫌了。

【要点二:“房子大”是否系因“房子多”而导致?】

有些农民所谓的“房子大”并非指一处宅基地上的房屋面积大,而是说其在村内占有使用多处宅基地及其上房屋。“一户多宅”客观上大量存在,但却同样面临合法性认定的问题。

合法的“一户多宅”主要系因继承房屋或者符合分户条件而未分户就直接占地建房所致,除此以外,“一户多宅”因不符合《土地管理法》第62条确立的“一户一宅”原则而很难获取合法性认定。

实践中,个别被拆迁村民在这一原则性问题上犯了糊涂,在村委会、街道办的“指导”下采取借他人户口簿签订补偿协议等虚构户数、人口数的行为,为自己多出来的宅基地上房屋争取补偿,殊不知这样做不仅不受法律保护,更可能令自己陷入欺诈甚至诈骗犯罪的囹圄之中。

请大家谨记:“房子大”和“房子多”完全不是一个概念,“一户多宅”在大多数情况下都难有法律依据,这种情况在拆迁中只能认定为“一户”并获取相应的补偿,并不存在吃亏一说。

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譬如济南市人民政府《关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》中就规定,严格执行征地拆迁“一户一宅”安置政策,对于一户多宅的,只按一处宅基地予以安置。

【要点三:被安置人口少的,可按宅基地面积给予补偿安置】

前述济南市的规定中就指出,积极推行以宅基地面积作为安置依据的住宅征收拆迁安置方式,同时进一步规范以被安置人口数量作为安置依据的方式。显然,政策也在从“数人头”的方式向“数面积”的方式进行演变。

事实上,相较于“数人头”而言,宅基地及其上房屋的面积是一个更为客观、精准的补偿计算依据,能够通过乡镇政府、村委会、拆迁公司等各方的入户实地走访、测量予以明确,不容易受到人为因素的影响。

且根据《土地管理法》第48条所确立的征收补偿原则,“居住条件有改善”“原有生活水平不降低,长远生计有保障”也能够更直观地通过按面积给予安置房来得以体现。

故此,如果一些项目在其补偿方案中明确确立了按人头安置的政策,一旦按人头安置不能保障前述原则的落地,出现“房子大人口少”的被拆迁户吃亏的现象时,被拆迁户就可随时明确主张按房屋面积补偿安置的安置标准。

不过需要解释的一点是,以宅基地面积作为安置依据时,认定的房屋建筑面积一般不超过260平方米或者某一个具体的平方米数。实践中,一些村民证载房屋面积仅有不足100平方米,实际却未经审批扩建到了好几百平方米,这种情况下只按260平方米标准补偿,不能叫“吃亏”。

最后,在明律师要提示广大被拆迁村民的是,若当真出现“房子大人口少”而在补偿安置中吃亏的情况时,被拆迁村民有两种重要的应对途径:

其一,若涉案项目系政府主导的征收项目,村民可明确暂拒签订补偿协议,委托专业律师针对其补偿标准、方案申请复议,或者针对其最终作出的责令交出土地决定、征地补偿安置决定提起复议或者诉讼。

其二,若涉案项目系开发商、村委会等民事主体主导的“新农村建设”拆迁项目,只要村民对补偿安置政策不满,就有权理直气壮地拒绝签约搬迁。


这类项目不具有行政强制性,其推动高度依赖“村民自治”及村委会所形成的决议、共识。若因补偿方案不合理而没有共识,那么拆迁就理应暂停下来好好听取村民的意见,任何强拆、逼迫签约搬迁行为都是违法的。

总之,被拆迁村民需要牢记的一点是,具体项目的补偿安置政策并非“法律法规”,不具有先天的合法性,更不能是拆迁方“说一不二”而农民完全没有提出意见、要求修改的权利。明晰了上述原理和逻辑,“房子大人口少”的被拆迁户完全不必对即将到来的拆迁过分担忧,这部分村民也理应获得公平、合理的补偿安置。


标签: 农村宅基地上房屋拆迁
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