《深圳经济特区城市更新条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2020年12月30日通过，已于2021年3月1日开始施行。深圳市以地方性法规的形式规范了旧城改造的制度，在中国特色社会主义先行示范区的征程中进一步优化了法规制度建设，是破解旧住宅区改造难题，改善旧住宅区居住环境，提升旧住宅区业主居住质量，补足旧住宅区物质和配套设施短板的重要举措。

当前，深圳市旧住宅拆除重建类的改造，在政策层面存在城市更新和棚户区改造两种模式。两种改造路径乍一看十分相似，但在项目开展目的、改造实施主体、项目运作模式及安置补偿标准等方面存在诸多不同。本文通过对比深圳市城市更新政策和棚户区改造政策在旧住宅拆除重建改造中的具体规定，介绍两种政策的异同。

两类改造模式具体有哪些差异呢？

一、工作原则不同。

城市更新以“政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则”作为工作原则，强调通过平等主体协商，运用市场手段理顺、更新、改造各种关系，实现城市规划和旧城重建的目标。棚户区改造坚持“公益先行、政府主导、人才专营机构实施为主”的工作原则，强调公共利益的实现和政府高度参与。

二、适用范围不同。

城市更新政策适用范围更广，即适用于旧住宅区，还适用于旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等多种类的项目；而棚户区改造政策主要适用老旧住宅区。

三、实施主体不同。

城市更新采用政府引导、市场运作的模式，项目实施主体系通过旧住宅区业主公开选择产生；而棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，其实施主体以人才住房专营机构为主。

四、新建建筑物用途不同。

城市更新项目改造后的增量建筑物用途根据专项规划确定，除去用于回迁物业，其余可用于房地产开发等用途；根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》的规定，棚户区改造项目在落实项目原有回迁的前提下，增量建筑物需全部用于人才住房和保障性住房。

五、补偿奖励标准不同。

城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。而棚户区改造项目的货币补偿和产权调换标准均有明确的政策规定。其中，货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第 292 号）标准支付，产权调换按照套内建筑面积 1 ∶ 1 或建筑面积不超过 1 ∶ 1.2 的比例执行，允许不超过10平方的增购。

六、强制执行力不同。

城市更新遵循自愿原则，强调项目范围内所有业主将房地产的相关权益移转到同一主体后方可拆除，旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及相关规定对未签约部分房屋实施征收。棚户区改造系基于公共安全利益考量，对于少数不服从改造的业主可以通过行政征收、行政处罚程序强制执行。

综上所述，深圳市棚户区改造政策出台晚于城市更新的政策，两大改造模式各自具有相应的操作文件且形成相互独立的政策体系。但就旧住宅拆除重建政策适用性而言，城市更新的政策中可以看出政府在改造方向上的态度和倾向性。无论是《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中提出旧住宅区符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造，还是《深圳经济特区城市更新条例》《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等政策提出的旧住宅区要坚持政府主导、稳步推进的原则，对符合棚户区改造政策的旧住宅区，应优先按照棚户区政策实施改造，均对旧住宅区纳入城市更新改造进行了限定。换而言之，政策层面认为旧住宅的改造应当优先适用棚户区改造，但也没有政策明文禁止旧住宅参与城市更新。

最后，在明律师提醒广大房屋被征收人，无论是遇到棚户区改造还是城市更新项目，如果房屋征收补偿不合理，一定要及时咨询专业的征地律师，通过合法途径维护自已的权益。