导语：城镇棚户区在许多人口中的称谓叫做“城中村”，其实，更简单的说法可以称之为城市中的“贫民窟”。那些居住条件较差，具有典型特色的棚户区，其外在体现就是一片区域在总体上让人感觉脏、乱、差。内在体现是其中居住、生活的空间很狭小，生活品质低。这些现象将如何得到改善呢？城镇棚户区改造的前景，又真的如一些人所说的那样陷入低谷了吗？本文，在明律师将围绕政策、法规，为广大被征收人了解棚改提供一些思路。

一、你知道什么是棚户区吗？

棚户区，指的是简易房屋和棚厦房屋集中区，也就是指城市中那些结构简陋、存有安全隐患、形态凌乱不齐的房屋集中的区域。它与国外的贫民窟看起来极为相似，但是形成的原因却不同。

国外的贫民窟主要分为两种，第一种是农民、难民出于居住需求自行建设的，第二种则是所有者为难民建的，同时收取较为低廉的租金。而我国的棚户区，则是由于规划不细致、不合理，或是发展不协调、不均衡，导致本应改造、发展的区域被遗忘在城市的角落里。

棚户区的形成原因多种多样，其房屋类型与表现形式也有很多，我们大致可以总结为四种类型的房屋。

第一种是居民自行搭建、加盖的简易房。第二种是工厂、矿区、林区的工人用于居住的简易房。第三种是其他用途的建筑改造成居住用的简易房。还有一种极为多见也是最特殊的房屋，它是真正意义上的“城中村”，即城市中现存的集体土地上的住宅。

由于现代城市发展进程迅速，老旧居民楼的安全隐患问题日益凸显。抗震等级、环境、居住条件、结构安全性等多方面考量因素，使楼房老旧小区也纳入了棚户区改造的范围内。

下面，我们来探讨一下，各类棚户区房屋的改造方式。

二、棚户区的改造与补偿方式有哪些？

实践中，较为普遍的棚户区改造实施方式有两种。

第一，拆除重建，也就是拆迁，扒平房盖楼房或是拆旧房盖新房。

这种方式针对的是上文提到的各种棚户区简易房，不同种类的简易房在征收中也会遇到不同的法律问题。

关于补偿方式，前文提到的前三种棚户区简易房屋应归为一类。由于建设时的法律实施未完善，或是管理措施不健全，这些房屋中存在不少无证、缺证、权属来源不明的现象。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

可见，被征收房屋若是涉嫌违建，将不能获得补偿。那么，棚户区改造中的那些无证、缺证房屋，想要获得公平合理的补偿应具备哪些条件呢？

我们认为，至少要满足以下两点：

1．房子历史非常悠久

房屋的建设年代距今已经十分久远，建设时，有关规划与房屋建设的相关法律仍未实施。许多建于上世纪七、八十年代，甚至是建国之初社会主义改造时期的房屋至今仍在居住、使用。我们不可能用现行法律去规范那时建设的房屋。

2．行政管理缺失导致房屋未确权登记

一些房屋在建设时由于相关法律未实施，或是出于特定的居住需求而建设。事后，有关部门并未进行房屋情况的调查登记，应当办理登记手续及权属证书却被遗漏。若行政机关存在单方面管理失职，则不能归咎于被征收人身上。

针对工厂、矿区、林区工人用于居住的简易房，征收方会考虑到其特殊的历史背景以及所涉企业的体制改革深化程度，基于地方政策，为企业职工提供公共租赁住房等政策性保障房屋，通过优先配售配租来实现安置。

而对于城市中集体土地上的房屋来说，也就是城中村、城边村，则只针对房屋的土地性质来补偿，而不考虑城市规划等因素。即我们常说的《土地管理法》征地补偿五大块，即土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅的补偿费、其他地上附着物和青苗补偿费、社会保障费用。

在现行的规定中，安置补助费与地上附着物及青苗的补偿费是直接支付给被征地人的，土地补偿费是先付给农村集体经济组织，再进行逐户的分配。.

第二，改扩翻建或自主改造。

这种棚改方式一般是针对面积较小、楼栋不多的老旧小区，或是独栋单体老式楼房。通过改建、扩建、翻建等方式实施改造，其具体的改造对象和实施细节在实践中可能区别较大。

改扩翻建将由政府出资，帮助某个特定区域的居民改善他们的生活环境，并不是所有地区都有条件落实。

自主改造则是今年起由国务院常务会议确定部署推进的老旧小区改造。它与传统意义上的棚改有相似之处，但在启动方式、资金来源等方面又有所区别。它需要居民成立自治组织，广泛收集统计意愿，就改造对象、启动时间、服务项目等达成一致意见，再由区县政府、街道办事处给予引导帮助。

老旧小区改造模式在多地已有成功案例，但这并不代表着它将在短时间内迅速替代传统意义上的棚户区改造。

传统的棚改已经实施十余年，各地区需要完全拆旧盖新的棚户区房屋在逐步减量，故各地的棚改计划呈现“缩水”趋势也属正常现象。所以，广大被征收人无需担心棚改的前景不明朗。

我们常说，不管黑猫白猫，能捉老鼠的就是好猫。无论哪一种改造方式，总要充分贴合居民的改造意愿与生活需求，只有适合居民的才是最好的。大家要做的就是在遇到改造时学习好法律法规，听取专业人士的建议，充分了解项目政策，结合自身需要做出适合自己的选择。

最后，在明拆迁律师想说的是，李克强总理曾多次在国务院会议上指出：“棚改是重大民生工程，也是发展工程。”其中“民生工程”的意义，在于改善文章开头所提及的棚户区“内在”，即通过这项民生工程改善居住者的生活品质。一些棚户区的居住条件仍然十分窘迫，居民的改造需求十分迫切，征收拆迁，仍将作为大多数棚改项目的主流实现途径。因此，棚改与被征收人财产权益关系密切。广大被征收人在棚改中的各项权益若是未得到保障，一定要及时委托专业律师，用法律的方式来解决纠纷，争获满意的补偿。