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杨在明,1968年3月出生,男,汉族,山东章丘人,中共党员,山东大学民商法学士,中国人民大学民商法硕士.1995年取得国家律师资格,执业证号为11101199510528801.

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房屋征收补偿操作策略与案例精析
房屋征收补偿操作策略与案例精析
2020-07-13 10:06:09


《房屋征收补偿操作策略与案例精析》


作者:杨在明、黄艳

前言

可以说,《国有土地上房屋征收与补偿条例》开启了我国不动产征收法律制度的新纪元,有破,亦有立.作为常年辗转奔波于全国各地土地征收、房屋征收与搬迁一线的法律实务工作者,我们从各色自然人、企业家们那里,在一轮轮行政复议、行政诉讼,一场场听证会、谈判中,感受着破与立的价值以及价值落地过程中的喜悦、艰辛与痛苦.

长年的法律维权实践,使我们深刻地意识到,完善不动产征收是过去的十年乃至于未来的十年里最重要的法治工程与民生工程,关乎社稷与民生,其中,不容回避的历史性难题很多,诸如某些地方政府的不法行政,部分被征收人法律意识缺失并受狭隘小农意识驱使而厌讼、盲目迷信信访,计划经济转轨后的遗留问题,工农产品的剪刀差,城乡二元结构的壁垒,尤其是配套法律制度的不完善带来的国家土地所有权、国民作为社会个体享有的土地用益物权的双向虚化.当然,个中牵扯到的数以数十万亿元计的经济利益更是遑论轻松的大课题.应对、解决这些难题,有赖于顶层设计,有赖于具体的法律、法规包括实施细则的确立与固定.只有这样,至高无上的国家利益与广大国民的私权利才能得到具体的法律保护,而非仅仅停留在原则与精神的倡导上.

《国有土地上房屋征收与补偿条例》即是以更加谨慎、缜密的法律条款固定人们的权利与地方政府及其部门的活动空间的上层指引,它的亮点很多,比如改变了在工业化、城镇化建设过程中区分公私利益而搬迁房屋的制度,把公共利益和私人利益、商业利益分开;比如强调征收的补偿要公平、公正、公开,并且还要先补偿、后搬迁;比如统筹工业化、城镇化发展的需求、具体建设的成本与被征收人利益弥补;比如将行政机关的部分权力,尤其是强制拆迁的决定权转移给法院;等等.

为了让这样一部良法能为更多依法行事的人们和欲寻求法律庇护的人们所读懂,我们择选了近三年中承办的一些富有典型性的实务案例,并结合实务中人们常遇到的困惑对该条例进行逐一的、全方位的解读,并纳入了条例未予规范但条例实施后却实际遭遇的疑难问题析解内容设计,如国有土地上的非公共利益房屋拆迁如何进行、集体土地上的房屋征收如何进行、集体土地上的商业化房屋拆迁如何进行、征收中的国有土地使用权价值如何在补偿中实现、无证房屋的征收补偿如何确定、"住改非"房屋应当如何补偿、被征收人可否对房屋征收评估报告提起民事诉讼等.除此之外,我们还特辟出法律文书部分,附录于后,供自学者参阅.

所谓"徒法不足以自行",法律在实践中的效果并不是法律本身的逻辑所演绎的结果,而是在各方利益激烈博弈下的结果,法律在很大程度上成为各方博弈的工具或手段,而非法律条文本身意义下的目的.因此,读懂法律规定字里行间的意思并能够灵活、充分地运用极其重要.

在书稿付梓之际,我们首先要感谢全国各地的委托人对我们的支持与信赖,让我们得以走到不动产征收的第一线,得以最全面、最深刻地搜集、掌握字面大写的法律在实践中最真实的"接地气"情况,得以将这些真实、宝贵的经验总结提炼后在本书中分享、传承.

在我们写作本书的过程中,得到了出版方何海刚先生的大力帮助,在此也致以谢意!此外,还要感谢许多为拙作提供素材、建议的律师事务所同事们!


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