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企业拆迁,在评估阶段需要做什么
作者:在明律师 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-04-13 阅读量:169

企业拆迁属于大宗的征地拆迁案件,涉及补偿项目多,征收流程和细节有许多需要注意的问题。这其中,企业拆迁的评估工作往往是走在前面,并且极其重要,直接影响后期补偿能拿多少。


一、什么是拆迁评估


拆迁评估俗称的拆迁补偿价格评估,他是征地拆迁中必不可少的一道程序。一般来说在签订安置补偿协议之前,专业的评估机构对我们的房屋面积,建造年限,装修费用等进行测量,估算。对于企业拆迁来说,机器设备的价值,停产停业损失、搬迁费等也属于评估的范围。


日后我们能得到多少补偿款都是以评估结果为依据计算出来的,因此各位拆迁户不要轻易忽视拆迁评估的重要性。


二、评估中我们应该注意的问题


1资产整合自己清楚


评估就是对我们拥有的资产价值进行认定,要知道评估是否合理首先要自己对资产价值几何心中有数。首先,合法的建筑会补偿,所以对自己厂房建筑的面积,建造成本,建筑结构以及投入的装修费用等自己要清楚。


对于机器设备,无法搬走的,应当结合重置成本、成新评估补偿;能够搬走的设备、设施应当给予搬迁费用,以及搬迁过程中可能产生的损害等进行评估补偿。除此之外营业利润,停产停业损失等,自己心中都要先有个衡量。需要注意的是如果在拆迁之前已经停产停业,那么停产停业这一项补偿补偿就没有了。


2自己有哪些手续心中有数


评估时评估机构会考察企业以及房屋的法律状态,是否有房产证,是否合法建造,企业是否有营业执照,经营许可证等证件。这些证件手续是否齐全决定我们能否拿到补偿款。但并不是所有的没有手续的房屋都没有补偿,具体还要结合土地性质,房屋建造年限等分析。所以对于这些手续自己要心中有数,自己不清楚的,在评估之前及时咨询律师看能否补救。


3评估机构的选择


根据《国有土地上房屋征收评估办法》,评估机构的选择由被征收人在规协商选择。协商不成,通过多数决定,随机抽取等方式选定。所以评估不是征收方一言堂,评估机构是应当由我们自己选择的。如果政府跳过这一步,直接带着一群人上门评估,我们是可以拒绝并主张权利的。


4评估方法的选择


针对房屋不同的情况,评估办法也不一样。我们被征收人也需要了解。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。


被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。


在明拆迁律师提醒:对于评估的问题,大家也可以参考《国有土地上房屋征收与评估办法》,其中对于评估的程序,评估机构,评估方法等都有具体规定,按照该办法实施的评估才是合法的。如果政府的评估不合法,我们可以拒绝在评估报告上签字并申请复核。必要时,建议申请律师介入,更好地维护我们的权益。


标签: 企业拆迁 企业拆迁评估
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