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杨在明,1968年3月出生,男,汉族,山东章丘人,中共党员,山东大学民商法学士,中国人民大学民商法硕士.1995年取得国家律师资格,执业证号为11101199510528801.

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拆迁评估是房屋征收中提升补偿利器!
作者:夏奕露 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-02-03 阅读量:66

导读:在房屋征收中,房地产价格评估环节因其较强的专业性、程序性而令许多被征收人望而生畏,甚至干脆放弃对其的了解而情愿选择“难得糊涂”。然而事实上,把握好这一步骤中的关键点对于提升补偿利益而言可谓至关重要。那么,当房屋遭遇征收时,房屋价格如何认定,由谁认定?对房屋价格的评估结果不认同又该怎么办?本文,在明律师事务所的笪凤瑶律师将为大家浅析国有土地上房屋征收评估中的那些事儿……

【由谁来选择房地产价格评估机构?】

房地产价格评估机构的选定不仅关乎被征收人能够获得的实际征收补偿,同样也关乎政府房屋征收部门的工作能否顺利进行,是被征收人、政府相关部门都关注的一个核心问题。

实践中,评估机构选定程序已成为审查征收补偿决定合法性的关键因素,是此类“民告官”纠纷案件中的争议焦点。

房地产价格评估机构的选定过程,一般分为以下几个阶段:

首先是推选式选定评估机构即由被征收人协商选定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定得很明确,在房屋征收过程中,对被征收房屋价格进行评估的房地产价格评估机构是由被征收人协商选定的,只有在协商不成的情况下,才能通过多数决定、随机选定等方式确定。

被征收人作为直接利害关系人应当在法律规定的时间内组织召开由被征收人代表、估价机构、拆迁管理部门组成的听证会,主动推举合适的估价机构供被征收人参考,如果能够达成一致意见,且选择的房地产价格评估机构符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的房地产价格评估机构资质要求的,应当由被征收人集体选定的房地产评估机构开展房屋价格评估工作。

是否组织过协商选定的程序,是征收方需要举证加以证明的重要事实。

第二,多数决定、随机选定式选定房地产价格评估机构。如果被征收人在规定时间内没有就房地产价格评估机构选定进行协商或者虽经协商但未达成一致意见的,应当通过多数决定、随机选定等方式确定,如进行投票、抽签、摇号等方式确定房地产价格评估机构。

确定房地产价格评估机构的过程应当公开、公平、公正。应当有被征收人代表到场,还可以邀请有公信力的人士或机构到场监督。

【对房地产价格评估机构出具的估价报告有异议怎么办?】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条第2款规定:“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第20条第1款规定:“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。”

拆迁评估是房屋征收中提升补偿利器!


第22条规定:“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”

据此,“申请复核—申请专家委员会鉴定—起诉征收补偿决定”是被征收人对评估报告不满的完整救济过程,请大家务必予以明晰。

【评估环节的几大注意事项】

除去以上法规明文规定的内容外,还有一些实践中总结出来的经验值得广大被征收人留意做好:

其一,若对征收补偿方案所确立的补偿标准、安置房状况甚至拆迁与否等自始不认可,则不要轻易签收任何评估环节材料。签字与否是被征收人的权利,任何单位和个人都不得“逼签”。故此,签字须谨慎,以为日后的依法提起程序埋下伏笔做好铺垫,这点十分有意义。

其二,不要轻易选择让老人等法治意识不强的人“守房”,以避免其在不明情况之下代签代收一些材料。

其三,对询价单、估价单等“一张纸”的材料要加强收集保存,同时明晰其并非正式的分户评估报告,不能替代评估报告的法律效果。

其四,要敢于向评估机构人员表明自己的原则立场和合理的利益诉求,讲明自己不“配合”某些环节的考虑,避免与评估机构人员发生任何不愉快。须知,上门的评估人员仅是接受了房屋征收部门的委托,其势必要去开展工作,给的补偿多少并非评估人员所能决定的。

在明拆迁律师最后想提醒大家,在遭遇与自身切身利益相关的大事件时,切记依法及时行使自己的权利,保障自身的合法权益,往往运用法律手段进行沟通协调是解决问题的关键。评估环节虽有很多专业性、程序性因素,但其原理事实上并不难理解。被征收人要逐步转变思想观念,重视这一环节的价值,为提升补偿安置创造有利条件。


标签: 拆迁评估
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