010-85758813、010-85758813
您的位置:首页>成功案例>棚户区改造>正文
安徽省农村棚户区改造:“村改居”后房屋一定要拆除吗?
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2022-04-27 阅读量:537

“村改居”“合村并居”是一些地方在新农村建设过程中常用的操作,村委会变居委会,村民变居民,xx村变xx社区,这就朝着新型城镇化目标又迈进了一步。不过,这样的改变发生后,以前属于农村集体所有的宅基地等建设用地是否就直接转化成了国有土地呢?不经法定的集体土地征收程序,县级政府是否有权依据国有土地上房屋征收程序作出房屋征收决定来拆除剩余的宅基地上房屋呢?本文,在明拆迁律师就通过一则安徽省高级人民法院在2021年作出的裁判来告诉大家答案。

【基本案情:集体经济组织成员全部转为城镇居民,那宅基地呢?】

安徽省亳州市的刘先生于2001年前后通过购买杨xx等原村民的宅基地并迁移户籍,利用村内住宅开办了一所小学。

2015年以后,涉案村庄周边地块被纳入当地棚户区改造征收项目范围内,当地区政府遂依据《亳州市城区规划范围内集体土地上房屋征收补偿安置规定》,向其作出了房屋征收决定,并拆除了一部分涉案房屋。

刘先生对此不服,向安徽省亳州市中级人民法院提起了行政诉讼。经一审法院释明后其变更诉讼请求为确认涉案房屋征收决定违法。一审法院判决支持了刘先生的诉讼请求。

被告区政府对一审判决不服,向安徽省高级人民法院提起了上诉。区政府的核心上诉意见就是涉案零星集体建设用地早已随着“村改居”的实施而转化为国有土地,其依据国有土地上房屋征收程序作出征收决定的行为并不违法。

那么,村集体经济组织成员已全部转为城镇居民,涉案村的大部分集体土地也早已于2000年以前被征收为国有,剩余的零星建设用地究竟是否需要走集体土地征收程序呢?

【高院解析:“村改居”后土地仍需经征收才能转为国有】

安徽省高级人民法院在(2021)皖行终485号《行政判决书》中针对本案情形给出了如下裁判观点:

2014年修订的《土地管理法实施条例》第2条规定,农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。

单从这一条规定的表述中看,似乎本案中区政府的主张是有法律依据的,“地随人变”也似乎是个事实。但省高院在裁判中却指出,这是个别地方政府对法规政策的一种误读。

事实上,土地并不会随着人的户籍状态的变化而“自动”变更其所有权归属。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定,禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。


安徽省农村棚户区改造:“村改居”后房屋一定要拆除吗?


2005年原国务院法制办公室、国土资源部经国务院批准,对《土地管理法实施条例》第二条第(五)项作出解释,明确该项规定指的是农村集体土地被依法征收后,其成员随土地征收已经全部转为城镇居民,该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国有。

也就是说,即使只剩下零星集体建设用地,且村民都已转变为居民,对剩余的这部分土地仍需走集体土地征收程序才能将其变更为国有。“村改居”并不具有替代集体土地征收程序的作用。

而在《土地管理法》及其实施条例均已重新修订的今天,我们无需绕这么大弯子就能理解本案法院的裁判观点——原《土地管理法实施条例》第2条规定已在新规中消失,“村改居”的相关内容已不再出现在土地管理法律法规中。

由这一修订倒推,我们也就能理解为什么说本案中区政府直接作出国有土地上房屋征收决定的做法是缺乏职权依据的了。

基于此,省高院在裁判中进一步指出,县级政府的确有权作出国有土地上房屋征收的决定,但却不具备作出集体土地征收决定的权限。征地批复依法只能由省级政府作出。

2021年3月22日,安徽省高级人民法院作出本案终审判决,驳回了区政府的上诉,维持了确认涉案房屋征收决定违法并责令区政府针对所涉集体土地部分采取补救措施的一审判决。

在明律师通过本案要提示广大被征收人的是,农村集体土地的法定征收程序是为维护被征地农民的合法土地权益而精心设置的,任何试图刻意避开法定程序,变相剥夺被征地农民知情、参与、监督权利的操作都不会得到法律的支持。如果农民朋友们在实践中遇到以“村改居”“合村并居”等名义直接“参照适用国有土地上房屋征收程序”的做法,一定要及时咨询专业律师,在律师的指导下针对涉案“集体土地上房屋征收决定”等缺乏职权依据的行为提起程序,对其进行严格审查。

而从另一个角度看,征收方这样操作实际上属于“揣着明白装糊涂”——程序上倒是参照适用国有土地的了,怎么补偿标准不去参照呢?补偿标准也参照了城市的,那老百姓多合适啊?

诚如本案中省高院在裁判中所言,从案涉征收决定所附补偿安置方案来看,其对集体土地及其地上房屋的补偿标准与国有土地及其地上房屋并不完全相同,说明其对集体土地与国有土地的区分清晰,并未将案涉集体土地视为国有土地并适用同一补偿安置标准。

法院的上述裁判观点无疑直接戳破了征收方“混用程序”的真实意图——架空集体土地征收法定程序给自己行个方便,却可能侵害被征地农民的合法权益。

毫无疑问,这样的做法无论到了什么时候,都需要受到法律的强有力监督和纠正。

你的征地拆迁补偿款到底能获得多少?填写
表单律师一对一免费帮你分析
您是否遇到如下问题,农村宅基地、棚户区改造、企业、厂房、商铺、养殖场等遇到征收关停
不知道有哪些具体补偿,采取哪些评估方法?

2019征地补偿标准是多少?

房屋征收应该注意哪些事项?

具体的补偿金额,您可以输入详细情况或者直接跟我们
电话联系,我们尽量第一时间免费解答!
在线咨询
Online consultation