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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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没有房产证就去打印店制作一个?拆迁补偿秒变诈骗可咋办!
作者:黄艳、李非凡 来源:北京在明律师事务所 日期:2021-01-05 阅读量:76

土地、房屋登记不全面是各地普遍存在的问题,近年来相继颁布实施的行政法规及各层级规范性文件对不动产登记提出了越来越细致的要求及标准。

但是,早年间登记不全的房屋可能来不及等到新一轮统一登记,便已经纳入拆迁范围。这类房屋的补偿安置一直以来矛盾高发——拆迁方基于控制拆迁成本、害怕触碰违规红线等原因,对登记手续不全的房屋补偿安置总体处于偏低、偏窄水平,而安置面积不够、补偿总额偏低又令被拆迁一方难以签约。

与此同时,拆迁工作一般由市、县级人民政府主导,具体由属地政府、居委会、社区、村委会等基层组织配合实施。这种多头格局往往造就了登记手续不全房屋补偿安置的花式操作。

而后果,有的相安无事,被拆迁人最终取得了合理的补偿安置结果;

有的长时间悬而未决,卡在协议审核阶段不能进退;还有的,则演变成悲剧——被拆迁人因涉嫌诈骗罪/合同诈骗罪被刑事追责。

【案件回放:打印店里做出来的房证将村民送进监狱】

位于某镇某村的一处宅基地系王先生家的祖宅,最早于上世纪50年代由王先生的父亲分家析产时取得,共有南房5间。

1983年,王先生这一辈分家析产时,前述老宅分给了王先生。因祖宅宅基地面积很大,王先生于1989年在北侧新建了一个院子,内有一排坐北朝南的主房,并于次年取得了《集体土地建设用地使用证》。

1997年年底,因南院祖宅老化,王先生进行了拆除翻建,翻建后的房屋与原房屋等长、宽度略宽。由于王先生的职业是船员,经常不在家,完成翻建后没有办理房证。

2009年,王先生因找不到《集体土地建设用地使用证》了,找村支书李先生帮忙补办。同年,镇政府制发了《农村村民住宅建设规划许可证》,由于王先生是居民户口、其妻子于女士是农业户口,这张证制发对象写成了于女士。

2011年,王先生、于女士协议离婚,并就财产进行了分割,北侧院子归王先生生活使用,南侧院子归于女士生活使用。两处院落均系二人的唯一住宅。

2017年,当地镇政府组织实施棚户区改造。2017年4、5月份,评估公司入户测量阶段分别针对王先生的北院和于女士的南院进行了房屋面积丈量、房屋价值及附属设施价值评估,并分别制作了《入户查勘明细》。

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随后,镇政府针对该村无证主房统一进行了界定,其中就对王先生、于女士的两个院子分别进行了界定。后,进入补偿安置协商阶段,村里具体负责动迁协商工作。

因王先生的北院有《集体土地建设用地使用证》《农村村民住宅建设规划许可证》,而于女士的南院没有任何证照,王先生再次找村支书李先生帮忙补办南院的房证。

令王先生没有想到的是,李先生找人在打印店炮制了一个假的建房证上交到了镇政府,并告知王先生事情已经办妥,要求王先生支付1万元办事开销。

其后,镇政府分别与王先生、于女士就北院、南院签订了拆迁补偿安置合同,二人各获得安置房2套、货币补偿款2万余元。

然而令王先生咋舌的是,2017年12月刚完成第一套安置房的交房验收,2018年1月镇长就到公安机关报案,称有人利用违规、制假办理的倒房建房证骗取拆迁补偿利益。

随后,王先生等几名村民、村支书李先生均被公安机关以涉嫌诈骗犯罪刑事拘留。2019年9月,区法院判决王先生构成合同诈骗罪,判处有期徒刑四年,并处罚金五万元。王先生不服一审判决提起上诉。2020年3月,市一中院维持了一审判决。

【律师说法:合同签订中的欺骗行为不宜一律认定为诈骗犯罪】

前述案件已经有了“司法定论”,但结合个案中存在的王先生并未授意也并不知晓李先生采取制造假房证这一欺骗手段,李先生采取的欺骗手段不足以令镇政府陷入错误认识,补偿对象南侧院子和北侧院子真实存在且有未登记合理原因,镇政府给予的补偿安置结果客观上尚属合理等情形,应否将王先生作为合同诈骗罪主犯定罪量刑仍然是值得商榷的。

此外,即便存在拆迁方应当追回补偿款的情形,也可以通过民事手段、行政手段来解决,没有必要作为诈骗罪进行刑事追究。

在经济往来中,不能把任何存在欺骗事实的合同行为均认定为犯罪,否则,既有违刑法“谦抑性”的要求,也对正常的市场行为产生桎梏。

与此同时,本案这类情况较为复杂的拆迁补偿安置存在特定情境,实施这些行为的人平时大多是善良守法的公民,其主观恶性、人身危险性与真正的诈骗犯罪分子有很大差别,大多数人也难以意识到这种行为属于诈骗犯罪。

如果将这种行为作为诈骗犯罪予以打击,会有很多人受到刑事追究、给许多家庭带来灾难,拆迁安置等利民、惠民举措反而会使人民利益受损。所以司法实践中,也有不少做无罪判决的案例。

不过,在明律师事务所的黄艳律师团队还是要郑重提示广大被拆迁人,不要采取伪造建房手续或登记凭证、虚报建筑面积或被拆迁财产损失、故意隐瞒家中亲属的死亡信息、伪造户口簿或假 “结婚” 虚增家庭成员人数等方式骗取拆迁补偿安置利益,避免陷入被刑事指控的风险。司法才是公众权利救济的最后一道防线。作为被征收人的你,如果觉得补偿标准低,要用对这道防线,而不宜采取投机取巧的手段,才能在正确的路途上守护自身合法权益。

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