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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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租的房子要拆迁了,租户可以要求分配拆迁安置费吗?
作者:在明律师 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-06-24 阅读量:547

随着城镇化的发展越来越迅速,因征地拆迁引发的纠纷有所增加,尤其是被征收房屋存在承租人的情况,往往会给政府征收工作的顺利开展带来一定的困难。《国有土地上房屋征收补偿条例》明确将被征收人限定为房屋所有权人,对承租人在征地拆迁中的相关问题没有作出规定。在实际征收过程中,承租人应享受何种补偿权益的争议较大,常常有承租人在租赁期间,遇到征收造成损失无法得到补偿的情况。


房屋承租人不是征收补偿的对象


自2011年1月19日《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后,2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止,原“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”的规定已不适用。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。由此可见,在房屋征收过程中,被征收人仅为房屋所有权人,被补偿的人也仅仅是房屋所有权人,房屋承租人并非征收补偿的对象。


承租人应当如何维护自身权益


1.承租人可根据租赁合同向出租人主张补偿


根据《合同法》第二百二十九条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁期间虽然因征地拆迁的发生造成租赁物的所有权变动,但这并不影响承租人与房屋所有权人合同效力的变动,故承租人可以与房屋所有权人对拆迁补偿安置款项进行合理的分配。


被征收人,即房屋所有权人,在房屋征收时,会得到搬迁费、临时安置费、停产停业损失等补偿。对于上述费用,承租人在签署《房屋租赁合同》之时,可以在合同中明确约定直接补偿给承租人。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条:“因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”


第二十三条:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”


建议承租人在实际生活中一定要与出租人签订书面租赁合同,尤其是长期合同,对租赁期间遭遇拆迁的情形作出明确约定,如明确约定装饰装修费、补偿搬家费、临时安置费、停产停业损失等如何分配。在征收过程中,承租人应根据租赁合同向被征收人要求给予补偿,或者进行协商。


2.不解除租赁关系的,被征收人产权调换来的房屋由原承租人继续承租


征收租赁房屋,被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立租赁合同。


一般情况下,被征收人根据原租赁合同给予承租人一定的补偿,解除租赁关系。在一些特殊情况下,被征收人与承租人无法解除租赁关系,被征收人产权调换获得房屋,那么被征收人需要继续将产权调换来的房屋租给原房屋承租人,以保障承租人的权利。


房屋征收过程中,征收补偿对象是房屋所有权人,并非承租人。承租人,不享有签订征收补偿合同的权利。当出租房屋被征收后,承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定,相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据,承租人可基于合同法相关规定向出租人主张搬迁费、装修补偿等合同权益,也可继续承租产权调换所得房屋。


标签: 房屋承租人 房屋所有权 房屋租赁 拆迁补偿
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