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首席拆迁律师

北京在明律师事务所主任、首席拆迁律师,央视特邀嘉宾主持、评论员。2012年创办北京在明律师事务所,获评全国首家“雷锋律师事务所”,其代理的“平度征地纵火案”被评为“2014年度中国十大影响性诉讼”案件,2018年代理胜诉的“许水云行政赔偿案”经最高人民法院发布为第一批保护产权典型案件,并入选为“2018 年推动法治进程十大案件”。

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这5种状况将导致你的补偿数额偏低,得想辙!
作者:王小明 来源:北京在明律师事务所 日期:2020-06-28 阅读量:406

导读:在征收拆迁中,补偿数额偏低是老百姓最容易产生的直观感受,也是其拒绝签订补偿安置协议,不配合如期腾房搬迁的原因所在。不过,究竟这本应秉持“公平、合理”原则计算得出的补偿数额为何总让人感觉偏低,很多被征收人可能并没有细想过。本文,在明拆迁律师为大家总结归纳最容易导致补偿数额偏低的5种状况,相信会给被征收人的权利维护带来启发。

【补偿数额偏低原因之一:补偿项目遗漏】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,法定的补偿项目一共是3大类:被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿。此外,政策性的补助和奖励也会占有一定的比例。

而在农村房屋拆迁中,《土地管理法》明确规定了农村村民住宅的补偿费用,并强调要对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。

一言以蔽之,“漏项”必然会导致补偿数额的偏低。对于征收方以各种名义不给其中的一项或者数项补偿费用的,被征收人可通过对补偿决定提起复议或者诉讼来实施救济。

实践中,最容易被“漏”掉的是两类费用——一是“住改非”房屋或者集体土地上房屋的停产停业损失补偿,二是国有土地上院落、空地的补偿费用或者宅基地“地钱”的补偿。

【补偿数额偏低原因之二:补偿方式“一刀切”】

通常而言,被征收人有权选择货币补偿或者房屋产权调换,而且绝大多数被征收人都会从保障居住条件的角度出发首选房屋产权调换。

有一种观点认为,《土地管理法》第48条的规定赋予了被征地农民补偿方式的选择权。但笔者对此持不同观点。

“应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善”的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿……”

在这一段表述中,“尊重农村村民意愿”并不等同于明确赋予了农村村民自主选择补偿方式的权利。

以“重新安排宅基地建房”这一选项为例,在实践中很多项目根本不具备这样的条件,客观上是无法保证被征地农民能够选择这一选项的。

而“尊重农村村民意愿”或可理解为在征地补偿安置方案拟定、公告阶段,若被征地农民对方案中列明的补偿方式无意见,即满足了“尊重农村村民意愿”的要求。

那么在现实中,一些项目仅提供安置房或者货币补偿之一的选项,也就得到了一定的解释。

需要指出的是,在各种非征收性质的旧村改造、环保清理整治项目中,仅提供货币补偿的情况并不鲜见。

老百姓领了货币补偿款却在相似地段买不起一定居住条件的房子,补偿偏低的感受也就此形成了。

此种状况的解题思路有二:一是重视项目启动前期针对补偿安置方案提出意见、要求听证的权利,争取在方案中保证补偿方式的选择权;二是通过对补偿决定、裁决的复议和诉讼进行救济,辅以协商沟通争取安置房的可能性。


【补偿数额偏低原因之三:评估结果疑问大】

房屋价值评估的结果是补偿数额的直接依据,且具有相当程度的专业性与权威性。故此,很多情况下的补偿数额偏低都是由于评估价值偏低导致的。

须知,补偿“偏低”是老百姓基于朴素认知和简单比较得出的“心证”,而究竟低不低,是要依据评估报告这样的客观鉴定意见的,不能全靠主观感受判定。

广大被拆迁人要充分重视评估环节,依法配合评估流程,充分监督评估机构对每一步的操作,不懂就及时向评估人员询问要求其解释。

对评估结果不满的,要及时咨询专业律师,考虑通过申请复核和专家委员会鉴定的途径实施救济。在对补偿决定、裁决的复议、起诉中,更要在评估环节的合法、合理性上重点进行论述,争取纠正评估环节中存在的各种瑕疵、错误,以重新获取一个较为满意的评估结果。


在征收拆迁中,补偿数额偏低是老百姓最容易产生的直观感受,也是其拒绝签订补偿安置协议,不配合如期腾房搬迁的原因所在。


而对于那种根本未经评估就直接出具一两页纸篇幅“估价单”的情形,被拆迁人更是要充分提高警惕,因为这样的操作几乎意味着补偿数额将确定性的存在偏差。

【补偿数额偏低原因之四:补偿标准未及时调整,“期限”存在问题】

新修订的《土地管理法》第48条规定,征地区片综合地价标准至少每三年调整或者重新公布一次。

而在此前多年的实践中,标准未及时调整都是导致补偿数额偏低的重要原因。

需要强调的是,绝非仅仅是“区片综合地价”存在人为设定的标准,在很多地方,其他地上附着物和青苗、宅基地区位补偿价等等都有自己的一套“标准”。

无论老百姓种植得是普通的水稻、小麦、玉米,还是经济价值较高的其他作物、蔬菜瓜果,都被事先设定在一定的标准之下去考量其价值。

故此,一旦标准本身存在不合理、过时之处,补偿偏低便是大概率的事件了。

而在牵涉评估报告的案件中,评估时点、评估报告使用期限等问题同样会对补偿数额产生直接影响。虽然法规对它们都有着明确的规定,但实践中的情况往往会复杂得多。

被拆迁人要对“期限”问题抱有敏感度,重点关注补偿安置方案、评估报告中对此类事项的记载,发现问题要及时咨询专业律师,切勿因对此问题的疏忽而让自己的补偿经“依法计算”后仍然偏低。

【补偿数额偏低原因之五:该补偿、安置的没有被认定】

事实上,这或许是导致被征收房屋补偿数额偏低的最直接原因。譬如一些农村地区“只补偿一层,二层以上不补”,仅凭某年月日的航拍图确定是否给予补偿,对无证、未经登记的面积不予补偿等等,都会致使被征收人能够实际到手的补偿较预期大幅缩水。

即便对于拥有集体土地建设用地使用证的农村房屋而言,其在过往数年内发生的翻建、改建、扩建行为,均可能造成新的房屋面积不予认定问题。

更为严重的是,这些不予认定的部分极易被进一步认定成违法建筑并面临处罚,被征收人不仅拿不到补偿,还可能因此而支付罚款,甚至眼睁睁地看着自己的房屋被责令限期拆除。

即便不谈“限期拆除”的事儿,拆迁方仍会以涉案房屋不具有合法性为由要求被拆迁人接受较有证房屋偏低很多的补偿,而这样在补偿上打折扣的做法有时并无明确的法律依据。

此外,在农村集体土地上房屋拆迁中,本集体经济组织成员的安置权益是发生争议的焦点之一。按户籍人口提供安置房屋面积,“安置”有着和“补偿”截然不同的计算方法。

一旦有一个“人头”未被认定,总的安置面积必然缩水严重,以“外嫁女”为代表的女性村民要重点关注自身的安置权益保障。

在明律师最后要提示广大被征收人的是,面对上述可能导致补偿数额偏低的状况,被征收人一定要保持清醒的头脑,在逐一明确事实的前提下及时咨询专业律师寻求法律帮助,通过一系列行之有效地举措争取“1:1”的补偿比例得到实现。发现这5种状况,你决不可坐以待毙,而是必须积极想辙。


标签: 补偿安置标准
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